Xây nhà bắt đầu từ đâu

PHẦN 1: XÂY NHÀ BẮT ĐẦU TỪ ĐÂU
1. Quy trình làm nhà
Quy trình 6 bước tạo nên một ngôi nhà Tổng quát về quá trình xây nhà: Bao gồm có 6 bước như sau:
Bước 1. Lập kế hoạch xây nhà
Trong quá trình xây nhà thì bước đầu tiên chủ nhà cần quan tâm là lập kế hoạch xây nhà cho hợp lý và chu đáo, đảm bảo công trình xây dựng đúng như mong muốn, ý thích và điều kiện kinh tế của gia đình.
Bước 2. Dự trù chi phí xây nhà và kiểm soát mức đầu tư Hoạch định tài chính rõ ràng cho việc xây nhà.
Bước 3. Thiết kế và xin phép xây dựng
Kế đến là chọn lựa và trao đổi với các chuyên gia về xây dựng như kiến trúc sư, nhà thầu xây dựng để có bản thiết kế chi tiết và kế hoạch thi công ngôi nhà phù hợp.
Bước 4. Lựa chọn nhà thầu
Bước tiếp theo là lựa chọn hình thức giao khoán và chọn nhà thầu xây nhà phù hợp. Hiện nay có các hình thức giao khoán đó là khoán trọn gói chìa khóa trao tay, khoán trọn gói phần thô và nhân công hoàn thiện, tự lo vật tư và thuê nhân công xây thô và hoàn thiện nhà;
Bước 5. Xây dựng công trình
Đi vào thi công xây dựng công trình, xây dựng phần thô hay còn gọi là khung của ngôi nhà gồm đổ bê tông (sàn, dầm, cột) và xây tường. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện ngôi nhà để có thể đi vào sử dụng;
Bước 6. Nghiệm thu, bàn giao, mua sắm đồ đạc và về ở Cuối cùng là kiểm tra, nghiệm thu chất lượng công trình, mua sắm đồ đạc (nếu có)
và về ở.
Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
Lập kế hoạch xây nhà giúp cô chú, anh chị có thể tính toán được các vấn đề liên quan đến quá trình xây dựng và thi công ngôi nhà sau này đồng thời đảm bảo công trình được xây dựng đúng như mong muốn, phù hợp với sở thích và điều kiện kinh tế của gia đình. Để có thể có một bản kế hoạch xây nhà hoàn hảo, cô chú, anh chị cần phải phân tích các vấn đề sau.
5 | P a g e
Xác định mục tiêu nhu cầu sử dụng Đầu tiên, cô chú, anh chị cần nghiên cứu và xác định chính xác mục tiêu sử dụng
của ngôi nhà mà mình đang có dự định xây dựng, nó được dùng để ở, để ở kết hợp kinh doanh, để kinh doanh và cho thuê hay được dùng để nghỉ dưỡng. Từ đó có thể xác định được nhu cầu của gia đình về số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, nội thất và các nhu cầu nâng cao khác như hồ bơi, nhà kho, gara,…Thêm vào đó cần xác định nhu cầu và dự tính cho tương lai như khi gia đình có thêm người. VD :
thêm người có cần thêm tầng hay thêm phòng ? Lời khuyên của chúng tôi là cô chú, anh chị cần tham khảo ý kiến của các thành viên trong gia đình trước khi quyết định đồng thời sắp xếp thứ tự ưu tiên theo các nhu cầu và mục tiêu sử dụng của gia đình, ghi lại các thông tin thiết kế để sau này làm việc với kiến trúc sư. Dự tính chi phí và kế hoạch tài chính Dự tính chi phí và kế hoạch tài chính là bước vô cùng quan trọng để cô chú, anh chị và gia đình hạn chế đối diện với các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng đồng thời không làm ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính hiện tại của gia đình cô chú, anh chị và đảm bảo tiến độ công trình. Thuê đơn vị thiết kế và xin phép xây dựng Để có một ngôi nhà đẹp, hợp lý về mọi điều nên có một bản thiết kế hoàn chỉnh, dù đó là do nhà mình tự vẽ (nếu như có chuyên môn) hoặc đi thuê. Thời gian để ra một bản vẽ thi công hoàn chỉnh cho ngôi nhà mất tầm 1 đến 2 tháng. Bởi vậy, cô chú, anh chị nên xúc tiến sớm việc này - trước khi động thổ công trình khoảng 4-5 tháng, tránh tình trạng đến khi động thổ vẫn chưa có bản vẽ thi công hoàn chỉnh. Việc xin phép xây dựng khá mất thời gian nếu không đi đúng cửa, để mọi việc dễ dàng hơn nên có người quen biết hoặc chịu chi một xíu là mọi việc thuận buồm xuôi gió.

Thời gian xây nhà
Xem xét thời gian xây nhà là cần thiết, cô chú, anh chị cần xác định thời gian dự kiến của quá trình xây nhà từ khi thi công đến lúc bàn giao nhà mất bao lâu để có kế hoạch đàm phán với nhà thầu xây dựng sau này, tuy nhiên tiến độ công trình có thể xê dịch đôi chút. Đồng thời nên chọn thời điểm nào để xây nhà là phù hợp, thông thường mọi người thường quan niệm xây nhà vào mùa khô tốt hơn bởi tiến độ thi công nhanh hơn, tuy nhiên lại khó đạt chất lượng chuẩn bởi mặt kết cấu bê tông dễ bị nứt do nở nhiệt nếu không bảo dưỡng tốt. Trong khi đó, mùa mưa sẽ có chất lượng thi công tốt hơn nhưng chi phí thi công lại cao hơn và công việc hay bị gián đoạn do mưa nên thời gian thi công lâu hơn. Chính vì vậy mà chủ nhà nên cân nhắc
ưu, nhược điểm của loại hình thời tiết để chọn lựa thời điểm thi công phù hợp nhất cho ngôi nhà của mình.
6 | P a g e
+ Xây nhà dự kiến trong bao lâu: thông thường lập kế hoạch xây nhà đến lúc xây khoảng 6 tháng – 1 năm, tuỳ vào diện tích và nhu cầu mà thời gian xây nhà (có thể kéo dài từ 3 -6 -12 tháng). Lập kế hoạch tại đây Chú ý đừng kéo dài thời gian quá lâu có thể ảnh hưởng rất nhiều đến chi phí và xảy
ra nhiều phát sinh khác.
+ Thời điểm để xây nhà/ các mùa xây dựng: ghi rõ thời điểm thường xây : Cuối năm , hoặc ngay sau Tết
Chọn hình thức giao khoán và chọn nhà thầu xây dựng Khoán trọn gói chìa khóa trao tay - nhà thầu nhận toàn bộ vật tư, nhân công, trang thiết bị hoàn thiện cho ngôi nhà, chủ nhà chỉ việc xách va ly vào ở; Khoán trọn gói phần thô và nhân công phần hoàn thiện - nhà thầu nhận vật tư thô (xi,
cát, gạch, đá, sắt thép) và nhân công xây dựng; Khoán nhân công xây dựng - chủ nhà mua vật tư, giao khoán lại phần nhân công
cho nhà thầu; Mỗi hình thức giao khoán đều có ưu, nhược điểm và mức độ phù hợp với thời gian, tiền bạc, công việc, chuyên môn của gia chủ khác nhau. Bởi vậy, cần chọn cho ngôi nhà sắp xây dựng một hình thức giao khoán phù hợp. Chọn nhà thầu, đây cũng là một yếu tố then chốt quyết định chất lượng, độ bền vững của công trình. Để xây dựng lên những ngôi nhà bền đẹp luôn cần những nhà thầu chuyên nghiệp, tận tâm.
Xây nhà là việc hệ trọng, đó là một công trình tập hợp của rất nhiều các công việc đan xen, phức tạp. Với những gợi ý trên đây hy vọng cô chú, anh chị sẽ lập cho mình một kế hoạch chi tiết rõ ràng, để kế hoạch là kim chỉ nam dẫn đường trong suốt hành trình xây lên ngôi nhà mơ ước của gia đình.
Bước 2: Dự trù chi phí xây nhà và kiểm soát mức đầu tư
Dù cho xây nhà với mục đích nào, để ở, kinh doanh cho thuê hay để nghĩ dưỡng, việc tính toán số tiền dự định dành cho việc xây nhà là bao nhiêu và kiểm soát mức đầu tư ấy luôn là một trong những ưu tiên hàng đầu.
Hãy bắt đầu bằng việc dự trù chi phí xây nhà (sửa nhà) Chi phí xây nhà gồm hai loại là chi phí xây dựng cơ bản, (trong đó có thiết kế và xin phép xây dựng, xây dựng móng, phần thô, phần hoàn thiện và phần nhân công) cùng với đó cô chú, anh chị phải ước tính chi phí trang trí nội thất cho ngôi nhà.
Chi phí xây dựng cơ bản:
7 | P a g e
1. Phần thiết kế - xin phép xây dựng: Giá thiết kế hiện nay khoảng 150.000 đ/m2; hoặc 200.000 đ/m2 sàn (với cả thiết kế nội thất): 2 loại chi phí này thông thường chiểm 3-5% tổng chi phí xây dựng cơ bản;
2. Phần móng (làm móng, bể phốt, bể nước, ép cọc): 25-30% tổng chi phí xây nhà
2. Phần thô và nhân công hoàn thiện (khung cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, xây
tường, trát tường, điện nước): 30%
3. Phần vật tư hoàn thiện: chiếm 20- 30% (có dao động và thay đổi lớn tùy thuộc vào
vật liệu hoàn thiện)
4. Dự phòng phí: Tuy nhiên trong quá trình xây dựng luôn có xu hướng phát sinh so với chi phí ước tính, vì vậy cô chú, anh chị nên dự trù thêm từ 10 - 20% để yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư thiết kế và nhà thầu thi công. Tham khảo bảng dự tính chi phí xây dưng cơ bản tại đây Kiểm soát mức đầu tư, chi phí xây nhà Trong giai đoạn hoàn thiện ngôi nhà, điều mà cô chú, anh chị cần quan tâm đó là hạn chế phát sinh chi phí ở mức thấp nhất. Chi phí phát sinh thường nằm ở các nguyên vật liệu đáp ứng cho quá trình hoàn thiện như gạch ốp lát hay sơn tường,….thêm vào đó hệ thống điện, nước, kỹ thuật và nội thất cho gia đình. Để tránh được tình trạng phát sinh chi phí này, cô chú, anh chị cần lưu ý một số vấn đề
như nhất quán theo kế hoạch ban đầu, đồng thời phải tuân thủ theo thiết kế và bản vẽ chi tiết.
Thêm vào đó phải có sự tham gia của kiến trúc sư tư vấn ngay từ đầu về các giải pháp nội thất để chọn lựa nội thất phù hợp cho ngôi nhà. Cô chú, anh chị có thể xem thêm về các bí quyết xây nhà theo nhu cầu của mình tại [Bí quyết xây nhà ] Đồng thời xác định các chi phí có thể chi trong tương lai, không nhất thiết là phải ngay thời điểm hoàn thiện ngôi nhà giúp hạn chế thấp nhất chi phí phát sinh.
Bước 3. Thiết kế và xin phép xây dựng Trước khi gặp gỡ và thảo luận với kiến trúc sư, cần xem xét và tìm hiểu:
Vấn đề quyền sở hữu lô đất rõ ràng giữa các thế hệ, tránh tranh chấp về sau. Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Vấn đề quan hệ hàng xóm như: diện tích đất, vách chung, lối đi, cây xanh gần nhà hai bên, hệ thống cấp thoát nước… Các vấn đề cần bàn bạc với kiến trúc sư: Mô tả chi tiết nhu cầu, mục đích xây nhà của gia đình.
Trình bày các ý tưởng thẩm mỹ của cá nhân chủ nhà và gia đình.
8 | P a g e
Không ngần ngại trao đổi các băn khoăn cũng như thắc mắc liên quan để
được tư vấn kỹ càng. Bàn trực tiếp với kiến trúc sư các thắc mắc về phong thủy như: hướng nhà,
hướng đất, các bố trí các phòng ốc… để thiết kế cho phù hợp. Cần lắng nghe lời khuyên của kiến trúc sư về độ an toàn và mỹ thuật.
Thiết kế nhà phải thỏa mãn các yêu cầu về nhu cầu sinh hoạt và thẩm mỹ của của các thành viên trong gia đình. Bên cạnh đó phải tối ưu hóa diện tích sử dụng, thiết kế phải thông thoáng, cây xanh và ánh sáng đầy đủ, hài hòa kiến trúc xung
quanh.
Lập hồ sơ xin phép xây dựng: Liên hệ Phòng quản lý Đô thị hoặc Ủy ban Nhân dân phường để được hướng
dẫn chi tiết. Về cơ bản hồ sơ xin phép xây dựng bao gồm: bản sao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (có công chứng) và bản vẽ thiết kế. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình;
mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước (với công trình cải tạo, sửa chữa phải có ảnh chụp hiện trạng) Việc xin cấp phép xây dựng tùy từng trường hợp nhưng có thời gian dao động từ
1 - 2 tháng. Nếu không có người quen, nên khoán thẳng cho bác nào làm dịch vụ ở phường hoặc quận mọi việc chắc chắn thuận lợi hơn.
Bước 4. Lựa chọn nhà thầu xây nhà
Trong xây nhà, việc chọn lựa và làm việc với nhà thầu xây dựng là vô cùng quan trọng bởi nó quyết định đến thẩm mỹ, chất lượng và quá trình xây dựng ngôi nhà của cô chú, anh chị. Lưạ chọn và làm việc với chuyên gia quyết định đến chất lượng và quá trình xây
dựng ngôi nhà Việc chọn lựa nhà thầu xây nhà phù hợp và có chuyên môn sẽ giúp tạo nên ngôi
nhà thẩm mỹ đồng thời đảm bảo quá trình thi công, xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ, đảm bảo kỹ thuật, an toàn và chất lượng của công trình. Dưới đây là một số kinh nghiệm khi làm việc với chuyên gia. Tiêu chí lựa chọn Trước tiên phải chọn nhà thầu có trình độ, chuyên môn, có các giấy tờ chứng
minh được năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng. Thêm vào đó là có nhiều năm kinh nghiệm thực tế tại công trường, quản lý đội thợ có tay nghề cao, số lượng nhân công đủ đáp ứng yêu cầu của dự án đồng thời có thiết bị thi
9 | P a g e
công đầy đủ. Ngoài ra một tiêu chí khác đó là đảm bảo đúng tiến độ thi công công trình, giá cả hợp lý, đảm bảo được yêu cầu kỹ thuật và hạn chế được chi phí phát sinh. Ngoài ra, cô chú, anh chị còn cần lưu ý nhà thầu xây dựng phải đảm bảo an toàn lao động và bảo hiểm, nội quy sinh hoạt tại địa phương và quan tâm đến hình thức và thời hạn thanh toán,… Cách thức làm việc với nhà thầu Đối với nhà thầu xây dựng, chủ nhà có thể trao đổi và thống nhất với nhà thầu về việc lựa chọn vật liệu, hình thức thanh toán, thời hạn và tiến độ công việc, các yêu cầu kỹ thuật đối với quá trình xây dựng, cách tính chi phí phát sinh còn các vấn đề liên quan đến chuyên môn xây dựng hay điều hành đội thợ nên để nhà thầu quyết định. Lưu ý trong quá trình làm việc với chuyên gia nên có cuộc gặp giữa chủ nhà, nhà thầu và kiến trúc sư để trao đổi các vấn đề liên quan đến công trình đồng thời có thể sử dụng hình vẽ minh họa, hình chụp công trình mẫu hay hình vẽ 3D để ràng buộc trong hợp đồng với nhà thầu thi công về sau. Cô chú, anh chị cũng nên tham khảo giá qua 1 -2 nhà thầu khác nhau với cách thức khác nhau (khoán trắng, khoán nhân công…) để từ đó chọn ra nhà thầu phù hợp.
Bước 5. Xây dựng công trình
Bước tiếp theo trong hành trình xây dựng ngôi nhà mong ước, đó chính là bắt tay vào thi công xây dựng công trình. Việc chủ yếu của chủ nhà đó là trang bị cho mình những kiến thức về giám sát xây dựng công trình - nếu tự mình giám sát hoặc thuê người giám sát xây dựng kinh nghiệm - nếu tự mình không giám sát được. Việc quan trọng thứ hai trong thời gian xây nhà này chính là các công việc quản lý, quản
lý nhà thầu xây dựng, quản lý chất lượng công trình, quản lý an toàn, tiến độ thi công. Xây nhà được thực hiện theo trình tự sau:
1. Dọn dẹp mặt bằng thi công, chuẩn bị sẵn điện, nước để phục vụ quá trình thi công;
2. Làm lễ động thổ, đào móng nhà, thi công phần nền móng gồm: ép cọc hoặc gia cố nền đất đáy móng, (nếu có), bê tông cốp pha, cốt thép móng, thi công bể phốt, bể nước các hạng mục ngầm khác (nếu có);
3. Thi công phần kết cấu công trình (phần thô): bê tông cốt thép, cột, dầm sàn, lanh tô các tầng, xây tường bao, tường ngăn, trát trong ngoài công trình;
4. Thi công phần hoàn thiện công trình: ốp lát, sơn bả, trần thạch cao...
5. Nghiệm thu và bàn giao;
Kinh nghiệm trong giai đoạn xây dựng phần móng
Trong việc gia cố nền và làm nền móng, nếu nền đất yếu thì có thể đóng cọc tre
hay ép cọc bê tông, sau đó tiền hành làm móng công trình ngầm, hố ga, đường thoát
nước và hầm nhà.
10 | P a g e
Móng xây nhà thường có ba loại móng cơ bản là móng cọc, móng băng và móng
bè, trong đó nhà dân thường sử dụng móng đơn và móng băng.
Kinh nghiệm trong giai đoạn xây dựng phần thô
Đổ bê tông (sàn, dầm, cột): đổ bê tông (sàn, dầm, cột) bao gồm các công việc
chính là đan thép, ghép cốt pha, nghiệm thu cẩn thận trước rồi tiến hành đổ và đầm
bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốt pha và xây tường.
Đặc biệt, việc bảo dưỡng bê tông sau khi đổ là yếu tố quyết định chính cho độ
bền và chất lượng công trình.
Xây tường: việc xây tường cần phải đảm bảo ngang bằng, thẳng đứng, không
trùng mạch.
Xây thô là giai đoạn quan trọng nhất cho tuổi thọ và chất lượng của toàn công
trình. Gạch làm xong có thể lát lại, sơn có thể đổi màu. Nhưng phần thô của ngôi nhà
mà sai thì gần như không thể sửa chữa. Cần đảm bảo chất lượng phải đúng thiết kế,
thường xuyên giám sát quá trình thi công từng giai đoạn và hãy đầu tư cho phần
khung xương này bởi những sản phẩm chất lượng, thương hiệu uy tín để yên tâm
cho một ngôi nhà bền đẹp.
Kinh nghiệm trong giai đoạn xây dựng phần hoàn thiện
Kết thúc giai đoạn xây dựng phần thô thì coi như ngôi nhà của cô chú, anh chị đã
thi công được khoảng 70%, còn lại là thời gian dành cho việc hoàn thiện các hạng
mục công trình. Tuy nhẹ nhàng hơn nhưng đây lại là quá trình dễ phát sinh chi phí
ngoài dự kiến nhiều nhất bởi tiến độ có thể không đảm bảo như khi xây dựng phần
thô hay chủ nhà muốn thay, đổi mới vật liệu, thiết bị cho phù hợp hơn với phong thủy,
phong cách của mình.
Quá trình hoàn thiện ngôi nhà được thực hiện lần lượt theo quy trình các bước từ
trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường đến lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện,
cấp thoát nước, điện thoại, chống sét và cuối cùng là lắp đặt nội thất.
Bước 6. Kiểm tra, nghiệm thu, bàn giao, mua sắm đồ đạc và về ở
Quy trình kiểm tra nghiệm thu khi xây nhà
Trong quá trình thi công, xây dựng nhà thì kiểm tra và nghiệm thu là một bước
vô cùng quan trọng để đảm bảo ngôi nhà được xây dựng đúng quy trình và yêu cần
an toàn, chất lượng.
Kiểm tra nghiệm thu là bước cuối cùng không thể bỏ qua khi xây nhà
Đối với quá trình xây dựng bất cứ công trình nào thì việc kiểm tra và nghiệm thu
đều không thể bỏ qua bởi thông qua việc này có thể đánh giá được chất lượng, mức
độ an toàn của công trình để có hướng giải quyết khi có vấn đề phát sinh hoặc đưa
vào sử dụng nếu công trình đạt được các yêu cầu trong quá trình thi công. Dưới đây
là quy trình kiểm tra nghiệm thu khi xây nhà cần được các bên tuân thủ khi xây nhà.
11 | P a g e
Kiểm tra, nghiệm thu
Trước hết cần lưu ý việc kiểm tra, nghiệm thu không phải chỉ được thực hiện khi
ngôi nhà được xây xong hay trong quá trình hoàn thiện mà cần được đảm bảo trong
suốt quá trình thi công, xây dựng nhà. Việc này được thực hiện bởi tổ giám sát, giám
sát viên hay chủ nhà một cách thường xuyên. Trong quá trình kiểm tra, nghiệm thu
thì quan trọng nhất là kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, chất lượng, quy cách và kiểu
dáng ngôi nhà. Thêm vào đó chủ nhà nên cùng bộ phận giám sát và chủ thầu xây
dựng kiểm tra, đối chiếu lại bản vẽ và các nội dung phát sinh thật chi tiết khi công
trình hoàn thành hoặc trước khi nhận bàn giao theo hợp đồng, đồng thời kiểm tra
cẩn thận theo từng hạng mục thi công. Tiêu chí để kiểm tra đó là đúng và đủ ví dụ
như kiểm tra xem thép đã đúng thiết kế chưa trước khi đổ bê tông hay kiểm tra công
tác xây có đúng thiết kế, lắp đặt có đúng kỹ thuật.
Ngoài ra, trong quá trình kiểm tra, nghiệm thu cần lưu ý phải thật cẩn trọng, tỉ mỉ
về yêu cầu chất lượng công trình, nếu có vấn đề trong quá trình kiểm tra phải báo lại
ngay cho bên thi công để có phương án khắc phục lại cho đúng yêu cầu. Thêm vào
đó là cần có biên bản hoặc biểu mẫu trong quá trình kiểm tra theo từng giai đoạn và
từng hạng mục thi công.
Nếu bất kỳ khó khăn gì, Nhà thầu cần phải hội ý với chủ nhà ngay lập tức, nên
hạn chế tự mình quyết định nếu vẫn còn có thể tham khảo được ý kiến của chủ nhà
( và ngược lại).
Bàn giao, mua sắm đồ đạc và về ở
Ngay khi ngôi nhà hoàn thành, quá trình kiểm tra - nghiệm thu cũng kết thúc, chủ
nhà và nhà thầu tiến hành bàn giao công trình. Việc bàn giao được ghi chép thành
biên bản, với đầy đủ các thành phần tham gia việc nghiệm thu, bàn giao với các nội
dung được hai bên thống nhất.
Quá trình xây nhà kết thúc cũng là lúc mua sắm đồ đạc cho nhà mới. Nếu như
gia đình có điều kiện thì dùng đồ đắt tiền, thiết kế riêng. Đối với gia đình ít điều kiện
hơn thì có thể dùng lại đồ dùng gia đình trước đó hoặc có thể sắm sửa dần dần khi
cô chú, anh chị có điều kiện hơn, không nhất thiết phải mua tất cả trong một lần nếu
không đủ chi phí.
Nhập trạch: Khi về ở nhà mới thủ tục nhập trạch cũng vô cùng quan trọng, cần
phải làm cẩn thận, đúng nghi thức để các cụ tổ tiên, thần linh phù hộ cho gia đình ăn
nên làm gia, an khang thịnh vượng.
2. Dự trù chi phí xây nhà
Đơn giá xây nhà trọn gói
Vào thời điểm hiện nay năm 2016, đơn giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội dao
động tương đối nhiều từ: 4.500.000 đ/m2 – 7.000.000 đ/m2. Dựa vào đơn giá và
diện tích xây dựng quý cô, bác, anh chị có thể tính được chi phí xây dựng công trình
nhà mình.
12 | P a g e
Ví dụ: Tính chi phí xây dựng nhà dân: diện tích xây dựng 5x20=100m2, nhà 3 tầng, 3
sàn bê tông cốt thép, đơn giá trọn gói là: 4.500.000 đ
Tổng diện tích xây dựng nhà (ước tính) = Diện tích sàn các tầng + diện tích tính
thêm (dt móng, mái tính 30-60% diện tích 1 sàn)
Tổng diện tích xây dựng nhà = 3x100 +30%*100=330m2,
Tổng chi phí xây dựng nhà ước tính là: 4.500.000x 330 = 1.485.000 đ
Cách tính trên đây chỉ là khái toán mang tính ước lượng dựa trên kinh nghiệm thi
công các công trình trong khu vực. Để có thể biết chính xác nhất về chi phí xây dựng
nhà vẫn là “Bóc tách khối lượng, lập bảng dự toán tính toán chi phí chi tiết xây dựng
công trình” gọi ngắn gọn là “Lập dự toán xây dựng công trình”.. Chúng tôi khuyến
khích quý vị lựa chọn cách này, vì tính chính xác (làm phần nào tính phần đó) và ít
rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà thầu.
Muốn biết cách lập dự toán xây dựng công trình như thế nào quý vị vui lòng liên hệ
với chúng tôi, chúng tôi sẽ hướng dẫn quý vị.
Đơn giá nhân công xây thô hoàn thiện nhà
Đơn giá nhân công xây thô và hoàn thiện nhà, phụ thuộc rất nhiều vào thiết kế,
quy mô công trình, địa điểm-mặt bằng thi công công trình…
Trên thị trường hiện nay giá nhân công xây thô và hoàn thiện nhà dao động từ:
1.100.000 đ – 1.300.000 đ/m2 diện tích xây dựng. Một số đội thợ giá rẻ hơn tầm
50.000 đ/m2 xây dựng, thậm chí có đội còn làm với giá 800.000đ/m2, nhưng thiết
nghĩ tiền nào của ấy cả thôi ạ.
(áp dụng cho nhà phố có tổng diện tích sàn 200m trở lên, nhà biệt thự, nhà ngõ nhỏ,
diện tích nhỏ có đơn giá riêng sau khi khảo sát công trình)
Sự khác biệt giữa việc có kỹ sư giám sát và không có kỹ sư giám sát
Các bác thợ thường chỉ có tay nghề mà thiếu các kiến thức về kỹ thuật xây dựng cơ
bản. Ví như: khi nối thép các bác ấy chỉ áng chừng nối tầm 50-60cm là được, nhưng
các bác ấy không biết rằng chiều dài đoạn nối phải từ 30-45d (d: đường kính cốt
thép) mới đạt yêu cầu. Thép cột d22 mà đoạn nối có 60cm là không ổn rồi...vân vân
và vân vân...Kỹ sư thì am hiểu về kỹ thuật xây dựng công trình, đọc bản vẽ, am hiểu
kết cấu công trình, hướng dẫn và giám sát các bác thợ làm thì đảm bảo công trình
luôn đạt tiêu chuẩn chất lượng.
Nội dung công việc xây thô, hoàn thiện nhà
- Tổ chức công trường thi công, xây dựng lán trại, giữ vệ sinh môi trường.
- Kiểm tra ranh đất, định vị tim móng
- Nhân công thi công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông móng.
13 | P a g e
- Nhân công thi công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông cột, dầm, sàn, lanh tô các tầng
- Nhân công đổ bê tông bản cầu thang theo thiết kế, xây bậc thang bằng gạch thẻ
- Nhân công xây tường bao và tường ngăn theo thiết kế
- Nhân công trát tường bao và tường ngăn theo thiết kế
- Nhân công chống thấm nhà vệ sinh
- Nhân công ốp lát gạch phòng vệ sinh
- Dọn dẹp vệ sinh hàng ngày, vệ sinh cơ bản trước khi bàn giao.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà
Có mấy điểm cô chú, anh chị cần lưu ý như sau:
- Vào đặc điểm, quy mô của công trình, vào thiết kế của ngôi nhà, vào vật
liệu, vật tư thiết bị sử dụng cho ngôi nhà:
o Gạch men khoảng 150.000đ cũng ổn rồi, nhưng ra cửa hàng, được mấy em sale
tư vấn ngọt như mía lùi hứng lên lấy loại 500.000 đ/m2 hay 1 triệu/m2; nhiều thứ
cộng lại hao thêm một mớ nữa.
o Nhà vuông vắn, diện tích mỗi tầng rộng (4.5x18m chẳng hạn), phòng ốc mỗi tầng ít,
rộng rãi sẽ rẻ hơn nhà diện tích nhỏ, nhiều khi còn méo mó, phòng nhỏ. VD nhà
3x10m đơn giá (m2) có thể cao hơn đơn giá nhà 4.5x18m tới 25-30%.
o Số khu WC cũng làm thay đổi đơn giá XD. Cũng diện tích như vậy, thêm 1 khu WC
sẽ làm tăng chi phí khoảng 20-40tr (xây thêm tường, trát, ốp, sơn, hệ thống nước,
thiết bị vệ sinh, cửa …)
- Địa chất khu đất xây dựng (đất yếu hay đất tốt), đất tốt sẽ giảm đáng kể chi phí
nền móng, vì nếu nhà dân tầm 5 tầng diện tích 50m2/tầng, khu đất có nền đất tốt chỉ
cần làm móng băng hoặc móng bè không cần phải gia cố đáy móng bằng cọc tre,
cọc cừ tràm hay bằng cọc bê tông cốt thép;
- Địa điểm xây dựng, đường vào công trình: ngoại thành rộng rãi, xe chở vật liệu
chạy thoải mái thì rẻ hơn ở nội thành, nhất là trong ngõ nhỏ chở vật liệu bằng xe ba
gác hay xe thồ. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, nhà ô tô tải vào đến tận cửa chi phí
xây dựng thường rẻ hơn nhà chỉ có công nông vào được khoảng 15-20%, nhà chỉ có
xe thồ vào được thì chi phí thường cao thêm so với công nông 10-15% nữa.
- Mặt bằng xây dựng: Nếu rộng rãi thoải mái sẽ rẻ hơn xây chen trong ngõ, không
có chỗ để vật tư gián giáo ván khuôn sẽ phải xoay sở và đội chi phí. Ví như làm chỗ
ngõ nhỏ, lại họp chợ cóc nắn thép, làm thép cứ một tí một tí lại phải đứng dậy, có khi
một ít sắt dầm cắt cả ngày chả xong, rất tốn nhân công.
- Phụ thuộc vào thời tiết, làm nhà vào cái nắng gay gắt tháng 5 tháng 6 của Hà Nội
sáng 10h đã nắng gắt rồi, chiều 3h mới túc tắc làm được, thợ làm một tí lại chạy thì
một ngày chẳng làm được bao nhiêu việc, kéo theo chi phí nhân công cũng cao lên...
14 | P a g e
Cần tính đúng diện tích xây dựng
Diện tích không chỉ đơn thuần cộng diện tích mặt bằng các tầng, mà còn tính thêm %
diện tích mái, móng nữa. Cái này tôi sẽ viết riêng một bài về vấn đề này. Cô chú, anh
chị chỉ cần biết là diện tích xây dựng sẽ cao hơn diện tích cộng theo mặt bằng các
tầng (và cả diện tích trong giấy phép xây dựng). Vì vậy, nếu cô chú, anh chị tính
không đúng thì khi nhân lên sẽ ít hơn chi phí xây dựng thực tế.
Chi phí khác
Ngoài chi phí xây dựng này còn chi phí mua sắm nội thất, đồ gia dụng và khá nhiều
chi phí khác. Chẳng hạn: chi phí thiết kế, thuế, phạt hoặc xin giấy phép đổ vật liệu ra
vỉa hè, thuê người trông coi hoặc thuê giám sát, vỡ hỏng hoặc mất mát vật tư ...
Nhiều người cứ nhẩm: A 4tr nhân với 300m2 là tỷ 2, mình có 600, vay anh em bà
con 300, còn vay ngân hàng 300. Tới lúc tính thêm các chi phí này mới té ngửa ra.
Tóm lại, cô chú, anh chị nên tính toán cẩn thận để cân đối quy mô công trình, cân đối
tài chính phù hợp.
4. Xây nhà, sửa nhà với chi phí hợp lý
5 lời khuyên giúp tiết kiệm chi phí khi xây nhà
Tự trang bị kiến thức cơ bản, chọn được mẫu thiết kế phù hợp, tính toán vật liệu,
đến khâu chọn nhà thầu, hay quyết định xây nhà vào thời điểm nào sẽ giúp cô chú,
anh chị tiết kiệm chi phí khi xây nhà. Chúng tôi sẽ chia sẻ rõ hơn từng lời khuyên cho
quý cô bác, anh chị ngay trong bài viết dưới đây.
Tự trang bị kiến thức cơ bản về xây dựng
Để chuẩn bị làm bất cứ việc gì nên trang bị cho mình vốn kiến thức cần có. Những
kiến thức về xây dựng có thể học hỏi từ cô chú, anh chị bè hoặc tham khảo sách báo,
internet. Nhờ đó, cô chú, anh chị sẽ chủ động hơn và biết cách lựa chọn phương án
làm việc phù hợp và tiết kiệm nhất.
Chọn thiết kế phù hợp
Chọn được thiết kế nhà phù hợp sẽ giúp cô chú, anh chị tiết kiệm một khoản không
nhỏ. Thật vậy, các chuyên gia xây dựng tổng kết lại phong cách ngôi nhà sẽ quyết
định số tiền cô chú, anh chị bỏ ra để chi trả cho việc thi công. Nhà theo phong cách
biệt thự, cổ điển cầu kỳ mất nhiều chi phí công thợ hơn, cũng tốn vật liệu hơn nên
đương nhiên sẽ mất nhiều chi phí xây dựng hơn so với một ngôi nhà mang phong
cách hiện đại, đơn giản.
Chọn được thiết kế nhà phù hợp sẽ giúp cô chú, anh chị tiết kiệm một khoản không
nhỏ.
Nếu cô chú, anh chị có ngân sách vừa phải, hãy chọn phong cách nhà hiện đại, với
đường mái và cửa sổ đơn giản. Thay vì những kiểu thiết kế lạ mắt, khác thường, hãy
chọn kiểu nhà hình chữ nhật với vị trí xây, sơn tường và cảnh quan bắt mắt.
15 | P a g e
Chọn vật liệu, thiết bị kỹ càng
Trước khi xây nhà gia chủ cần tham khảo giá cả vật liệu xây dựng như: gạch ốp lát ,
sơn tường , thiết bị vệ sinh, vv. Cô chú, anh chị nên xem vật liệu thật kỹ trước khi
quyết định mua , tránh mua phải vật liệu chất lượng kém và lên ngân sách cho việc
mua vật liệu, dự trù chi phí phát sinh.
Nên xem vật liệu thật kỹ trước khi quyết định mua , tránh mua phải vật liệu chất
lượng kém và lên ngân sách cho việc mua vật liệu, dự trù chi phí phát sinh.
Ngoài ra, để tiết kiệm chi phí, gia chủ có thể chọn những model cũ của các thương
hiệu uy tín. Hằng năm, cứ đến mùa xây dựng, cũng như các ngành hàng khác, các
thương hiệu trong ngành hàng này luôn cho ra đời nhiều sản phẩm mới với sự mới
lạ về kiểu mẫu, màu sắc và tính năng. Tuy nhiên, sản phẩm mới luôn có giá bán đắt
hơn so với hàng model cũ.
Chọn nhà thầu xây dựng uy tín
Đến giai đoạn thi công, cần cân nhắc kỹ lưỡng việc chọn nhà thầu xây dựng, hình
thức thi công sao cho chất lượng, phù hợp với điều kiện kinh tế của gia đình. Những
nhà thầu giàu kinh nghiệm có thể đóng góp ý kiến tốt và hợp lý để giúp cô chú, anh
chị có được ngôi nhà với giá thành phải chăng. Bởi họ có thể giúp đưa ra giải pháp
tiết kiệm chi phí, mà tuổi thọ sử dụng lại tăng thêm hàng chục năm....
Dù chọn nhà thầu nào, hình thức thi công như thế nào thì trong quá trình thi công, dù
mới bắt đầu hay trong giai đoạn xúc tiến, cô chú, anh chị cần nắm bắt rõ tiến độ thi
công. Khi cần thiết có thể trao đổi với nhà thầu, đưa ra ý kiến của mình để cho việc
xây dựng trở nên thuận lợi, phù hợp với quan điểm của cô chú, anh chị.
Những nhà thầu giàu kinh nghiệm có thể đóng góp những ý kiến tư vấn quý như
vàng, bởi một góp ý của họ có thể giúp cô bác, anh, chị tiết kiệm được vài trục đến
hàng trăm triệu đồng, hiệu quả sử dụng tăng lên 20 thậm chí đến 100%.
Một nhà thầu lâu năm và có hồ sơ năng lực cao sẽ được các đại lý vật liệu xây dựng
trích phần trăm cao, từ đó sẽ chia sẻ một phần lợi nhuận cho gia chủ bằng việc đưa
ra chi phí xây dựng hợp lý hơn. Thông thường nếu gia chủ đi mua gạch, thiết bị vệ
sinh, bóng đèn, dây điện, ống nước, cửa, kính… sẽ được đại lý, cửa hàng chiết khấu
từ 5 - 10%. Nhưng nếu là nhà thầu đi mua thì có thể được giảm giá đến 20%.
Những nhà thầu kinh doanh uy tín, nhiều mặt hàng có thể được chiết khấu đến 30%,
thậm chí nhiều hơn. Việc lựa chọn được nhà thầu uy tín còn giúp gia chủ hạn chế
tình trạng mua nhầm hàng nhái, hàng giả đang rất phổ biến trên thị trường, đặc biệt
đối với các thiết bị vệ sinh, thiết bị trong phòng tắm.
Chọn thời điểm xây nhà hợp lý
Thời điểm nhiều nắng, ít mưa nhất trong năm để thi công công trình nhằm tránh gián
đoạn, ảnh hưởng chất lượng công trình và tiết kiệm được những khoản phát sinh
như phí thủ kho, bảo vệ, thất thoát vật tư, trượt giá, điện, nước, ăn, ở, đi lại. Đặc biệt,
16 | P a g e
nếu cô chú, anh chị vay ngân hàng để làm nhà thì việc tiết kiệm thời gian càng quan
trọng, giảm tối đa số tiền lãi phải chi trả.
Bên cạnh đó, cũng có thể xây nhà tiết kiệm bằng một số biện pháp như giảm bớt
công trình phụ, trang trí nhà không nên quá cầu kỳ, tránh rườm ra, giúp tiết kiệm
nguyên vật liệu,vv.
Các tiện nghi sinh hoạt thì có thể sắm sửa dần dần khi cô chú, anh chị có điều kiện
hơn, không nên mua tất cả một lần khi chi phí không cho phép.
-----------------------------
5. Cách tính diện tích xây dựng
Tính diện tích xây dựng
Nhiều người không biết, sau khi hỏi được đơn giá rồi, nhân với diện tích xây dựng
trong giấy phép (hoặc tự tính, nhưng chỉ tính diện tích mặt bằng thôi) thấy ổn rồi,
mình có 1 tỷ 2, giờ tính ra suýt soát, OK, khỏi lo. Tới khi bắt tay vào làm mới lòi ra
diện tích xây dựng thường lớn hơn diện tích trong giấy phép (hoặc theo mặt bằng).
Thế là chi phí đội lên.
Vậy tại sao lại như thế và như thế có đúng không hay do nhà thầu lừa chủ nhà?
Câu trả lời là tính như vậy là đúng, và chẳng ai lừa ai cả. Trước kia ở dưới miền Tây,
nhiều vùng còn tính chục 12, 14, thậm chí chục 16. VD: 1 trái trứng 4.000đ, nếu bán
chục 10 trái thì 40.000đ, chục 12 trái thì 48.000đ, kể cả bán chục 20 trái cũng được
nữa - là 80.000. Tóm lại cô chú, anh chị mua 100 trái thì tính theo chục 10, 12, ... 20
thì cũng vậy thôi, vẫn là 4.000đ/quả
Nếu chủ nhà và nhà thầu quy ước báo giá theo diện tích ghi trong giấy phép thì đơn
giá sẽ phải cao hơn. Nếu chủ thầu báo giá theo cách tính thông dụng của các nhà
17 | P a g e
thầu hiện nay thì diện tích sẽ lớn hơn diện tích trong giấy phép nhưng đơn giá sẽ
thấp hơn. Tóm lại là tổng giá trị công trình không chênh lệch nhau nhiều.
Cách tính diện tích sàn xây dựng thông dụng hiện nay:
Diện tích sàn xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (phần móng,
mái, sân)
- Diện tích sàn sử dụng: Diện tích sử dụng có mái bê tông cốt thép, bao gồm cả ô
cầu thang, giếng trời ... tính 100% diện tích
- Diện tích khác:
• Móng, dầm giằng, bể nước, bể phốt, hố ga:
+ Móng đơn: 20%-25% (đơn giá thô)
+ Móng băng, móng bè: 40%-60% (đơn giá thô)
+ Móng cọc: 30%-40% (đơn giá thô). Móng cọc nền BTCT, hầm phân hố ga BTCT
treo vào đài và dầm giằng: 50-70%
• Mái
+ Sân thượng có giàn bông, lát nền và xây tường bao cao 1m: 75%-100% diện tích
sàn mái tùy độ phức tạp
+ Sân thượng lát nền và xây tường bao cao 1m: tính 50% diện tích sàn mái.
+ Mái: láng, chống thấm, xây bao cao 20-30cm tính 15%; chống nóng, xây cao tính
30%-50%.
+ Mái ngói trần thạch cao: tính thêm 25%.
+ Đổ bê tông lợp mái bên trên hoặc dán ngói: tính thêm từ 50-75%.
• Sân:
+ Nếu có sân: tính 50% diện tích
Tính đúng, đủ để tránh phát sinh?
Cái đơn giá bao nhiêu tiền/m2 nó ăn sâu vào nhận thức người dân rồi nên khi cần
tính chi phí xây nhà người dân thường lấy đơn giá/m2 nhân với diện tích sàn xây
dựng.
Ví dụ: 1 chục 10 quả đơn giá 1200đ/quả, tổng tiền: 12000 đ, cũng 1 chục 12 quả đơn
giá 1000 đ/quả, tổng tiền vẫn là 12.000đ.
Để nhận được gói thầu một số nhà thầu làm ăn thiếu trung thực thường tính diện
tích xây dựng cao lên, để đưa báo giá/m2 thấp đi nhằm lợi thế nhận được gói thầu;
có nhà thầu khác thì bỏ thiếu
18 | P a g e
Thông thường đơn giá xây nhà tính trên m2 sàn xây dựng chứ không phải m2 sàn
sử dụng. Cái đơn giá bao nhiêu tiền/m2 có ăn sâu vào đời sống người dân rồi nên
tính dự toán xong phải lấy m2 ra chia ngược lại. Cao quá thì kê hệ số m2 các chổ
như móng, sân thượng, mái ngói lên tí để hạ đơn giá/m2 .
Vì thế, hệ số tính m2 mỗi đơn vị tính mỗi kiểu. Rồi nào là phần thô thì có công ty có
cả điện nước, có công ty thì không hoặc có nước mà không có điện,... chủ yếu để
đơn giá trên m2 thấp để ký được hợp đồng. Như năm rồi có một anh kia nhờ kiểm
tra quyết toán giúp vì đơn vị thi công gửi bảng quyết toán với nhiều con số 0
quá Đọc lại dự toán thì thấy nhà thầu họ tính thiếu cả hệ móng và đà kiềng luôn.
Xây nhà cứ giá cao cao tí để nhà thầu họ đủ chi phí, khỏi phải tính ma giáo này nọ
để công trình chất lương hơn, 10 thì còn 8-9 chứ trả giá xuống 7 thì công trình còn 4-
5 thì chết .