Giám sát và quản lý xây nhà như thế nào cho hợp lý

                                     GIÁM SÁT, QUẢN LÝ QUÁ TRÌNH XÂY NHÀ
Chương 1: Giám sát quá trình xây nhà
1. Bí quyết tự giám sát thi công hiệu quả
Trong xây dựng, giám sát thi công đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng và tiến độ của công trình. Tuy nhiên để tiết kiệm chi phí giám sát thường là gia chủ hoặc người thân, nhưng kiến thức chuyên môn về xây dựng và
thời gian của họ sẽ bị hạn chế làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Vậy làm sao để tự giám sát thi công hiệu quả?
Chúng tôi xin chia sẻ một số kinh nghiệm quản lý trong quá trình xây nhà chất lượng với những bí quyết như sau:
Giám sát hiệu quả phải bắt đầu ngay từ khâu thiết kế
Vai trò giám sát trong giai đoạn này là đảm bảo tất cả những yêu cầu của cô chú, anh chị đều được thể hiện trên hồ sơ thiết kế và mọi chi phí dự toán đều khớp với ngân sách. Thực tế có hai bản vẽ quan trọng nhất cô chú, anh chị phải nắm rõ: Hồ sơ thiết kế và Hồ sơ kỹ thuật.
- Hồ sơ thiết kế là bản vẽ thể hiện chi tiết các mặt đứng, mặt cắt và phối cảnh 3D
của ngôi nhà. Cô chú, anh chị nên yêu cầu KTS cung cấp mô hình 3D để hình dung rõ ràng về những hạng mục sẽ xây dựng .
- Hồ sơ kỹ thuật là bản vẽ hoàn chỉnh nhất, thể hiện chi tiết các hạng mục xây dựng (bao gồm nguồn gốc, chủng loại, khối lượng, đơn giá….) dùng để xác định giá trị dự toán của ngôi nhà. Cô chú, anh chị hãy cẩn thận kiểm tra mục này vì chỉ cần sai sót một chút về các yếu tố trên thì đơn giá vật tư đã thay đổi khác biệt. Tham khảo nhà thầu và đơn giá từ những nhà cung cấp tại địa phương để chọn vật liệu phù hợp với yêu cầu thiết kế và giá cả hợp lý nhất. Nếu kỹ lưỡng trong giai đoạn này thì việc quản lý chi phí sẽ nằm trong tầm tay cô chú, anh chị.

Phối cảnh 3D toàn ngôi nhà là yêu cầu thông thường mà gia chủ cần KTS cung cấp
phối cảnh 3D khách hàng duyệt
Giám sát và nghiệm thu từng công đoạn theo tiến độ thi công phần thô Phần thô được xem là phần quan trọng bậc nhất vì là hạng mục tiền đề, cốt lõi cho tất cả các hạng mục kế tiếp. Giám sát trong giai đoạn này bao gồm theo dõi tiến độ từng công đoạn, kiểm tra tất cả vật liệu có đúng khối lượng, đúng chủng loại và từng hạng mục thi công có đúng theo thiết kế và đảm chất lượng hay không… Đây cũng là giai đoạn xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa KTS và nhà thầu do chưa có tiếng nói chung giữa kế hoạch và thực tế. Để hạn chế điều này, chủ nhà cần tạo ra sự ràng buộc giữa 3 bên và thông tin minh bạch trong suốt quá trình từ thiết kế đến thi công cho tới khi nghiệm thu. Để chủ nhà có thể quản lý tốt với quỹ thời gian hạn hẹp của mình, “Mỗi công trình chúng tôi sẽ tạo ra một nhóm liên lạc trên mạng xã hội thông qua điện thoại, từng công đoạn sẽ được nghiệm thu bằng hình ảnh ngay lập tức cho tất cả các bên, nhờ đó gia chủ có thể yên tâm dù không có mặt ở công trình và anh

cũng có thể can thiệp kịp thời nếu có bất cứ vấn đề nào xảy ra. Ngoài ra, cuối công trình sẽ có video quay lại toàn bộ quá trình xây dựng và gửi lại cho gia chủ.” Trong quá trình xây dựng, sẽ có những tác động khiến cô chú, anh chị muốn thay đổi một phần nào đó của thiết kế nhưng lời khuyên là hãy kiên định với những thứ ban đầu và đầu tư vào phần trang trí. Nếu có những lý do khách quan buộc phải thay đổi, hãy trao đổi với KTS và nhà thầu để cùng nhau tìm ra giải pháp hiệu quả nhất căn cứ vào tình hình thực tế. Xem thêm: Xác định độ chặt của đất nền. Hình ảnh khi thi công được công ty HAC-HOME.vn chụp hình gửi cho khách hàng sau mỗi công đoạn nghiệm thu
Giám sát các công tác hoàn thiện phối hợp theo đúng trình tự Phần hoàn thiện tuy nhẹ nhàng hơn nhưng sẽ quyết định mỹ quan cũng như tiện
nghi của cả ngôi nhà. Gia chủ phải giám sát khâu chuẩn bị kỹ lưỡng, đảm bảo nếu đã tiến hành hoàn thiện thì không còn bất kì công tác thi công, đục đẽo nào làm hư hỏng hoặc cản trở phần hoàn thiện nữa. Như với nhà có tầng thì phần hoàn thiện nên làm từ tầng trên xuống tầng dưới vì đã hoàn thiện rồi thì không đi qua lại tránh

làm ảnh hưởng tới chất lượng nơi đã hoàn thiện. Trên một mặt bằng thì chỉ được thi công một công tác hoàn thiện. Quá trình hoàn thiện ngôi nhà được thực hiện lần lượt theo quy trình các bước: từ trát bả tường, láng sàn; ốp lát gạch; sơn, vôi tường; đến lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện và cuối cùng là lắp đặt nội thất. Một số bí quyết kiểm tra các công tác hoàn thiện hiệu quả:
- Mặt trát bả tường và láng sàn phải phẳng, không được có vết nứt nhỏ. Gõ nhẹ lên mặt nếu có tiếng bộp chứng tỏ lớp vữa bị bong, không bám dính mặt tường, phải cậy bỏ. Nếu nghi ngờ có thể sử dụng những dụng cụ đo chuyên dụng để kiểm tra chính xác.
- Mặt lát ốp gạch phải phẳng và độ dốc đạt yêu cầu. Mạch lát phải thật khít, không có gờ hay nổi cộm, đầy vữa nhưng không bị ố bề mặt.
- Bề mặt sơn, vôi tường phải đồng đều màu sắc, không có vết ố, vết loang lỗ. Mặt lớp sơn phải bóng, không có bọt bong bóng khí, vón cục hay rạn nứt.
- Sau khi tô xong sàn và tường sẽ tiến hành lắp đặt hệ thống điện. Kiểm tra các vị trí nối dây điện phải được nối buộc cẩn thận đúng kỹ thuật và được quấn cẩn thận bằng băng keo đen chuyên dụng. Lời khuyên là cần có một đội chuyên về Cơ điện đảm nhận, nếu có bất cứ thay đổi gì cần có sự tư vấn của KTS để có được giải pháp phù hợp nhất với thiết kế.

Ngôi nhà sau khi thi công hoàn thiện với thiết kế kiến trúc đẹp mắt Nói về mối quan tâm của những gia chủ khi tìm tới công ty, anh Bảo chia sẻ: Gia chủ rất quan tâm đến quy trình làm việc và năng lực của KTS, nhà thầu. Điều này được họ đánh giá qua thái độ làm việc của nhân viên trong từng công đoạn. Vì vậy công ty INSEE luôn đưa tiêu chí lựa chọn nhân sự lên hàng đầu, rất khắt khe khi lựa chọn những đối tác hoạt động với mình. Với công ty, Holcim Home Beton luôn là lựa chọn duy nhất vì sự hài lòng không những về chất lượng ổn định, dịch vụ tiện lợi mà còn là đội ngũ nhân viên tận tâm.
2. Trộn vữa, trộn bê tông như thế nào là đúng
Cấp phối bê tông – trộn bê tông:
Bê tông có 3 loại cấp phối cơ bản:

Bê tông 20 Mpa, mác 200 (mác để chỉ khả năng chịu lực nén của bê tông), mác 200 nghĩa là bê tông chịu được sức nén 200kg trên 1cm2. Bê tông M200 thường dùng để đổ móng, cột, dầm sàn cho nhà cấp 4, nhà 1-2 tầng. Bê tông mác 250, thường dùng cho móng cột, dầm, sàn nhà 3-4 tầng
Bê tông mác 300, thường dùng cho móng cột, dầm sàn nhà cao tầng Trong xây nhà dân hiện nay, người ta thường mua bê tông tươi tại các nhà máy sản xuất bê tông để chất lượng bê tông đạt chuẩn. Bê tông trộn thủ công thì chủ nhà cần
thuê các đội thợ trộn có kinh nghiệm trộn theo cấp phối quy định. Bê tông cốt thép Bê tông cốt thép là một loại vật liệu xây dựng được kết hợp từ thép và bê tông cùng cộng tác chịu lực. Bê tông cốt thép được sử dụng rộng rãi trong xây dựng hiện nay.
Kỹ thuật thi công bê tông cốt thép Ván khuôn: ván khuôn phải kín khít, không để nước xi măng chảy ra ngoài trong quá trình đổ bê tông. Ván khuôn, cột chống phải cứng chắc, ổn định để mang giữ bê tông trong thời gian bê tông rắn chắc. Cốt thép: sạch sẽ, không han gỉ, đúng chủng loại thiết kế, kích thước, hình dáng, khoảng cách số thanh và vị trí các thanh. Trộn bê tông: trộn bê tông bằng thủ công Bãi trộn có thể là sân gạch, hoặc sàn gỗ - kê bằng ván gỗ, hay lót tôn. Bãi trộn cần đảm bảo diện tích tối thiểu 3x3m, được dọn dẹp bằng phẳng, không hút nước xi
măng, dễ dàng rửa sạch và phải có mái che mưa, che nắng. Chẳng may đang trộn bê tông mà trời đổ mưa thì hỏng hết hoặc trộn khi trời nắng to sẽ làm bê tông khô nhanh chóng.
Trộn trước cát và xi măng cho đều màu. Cho đá (sỏi) vào, dùng xẻng đảo đều hỗn hợp cát, xi, đá, đảo đi đảo lại, vừa đảo vừa cho nước vào trộn đều được bê tông và chuyển đến vị trí đổ bê tông.
Nguyên tắc đổ bê tông:
Chiều cao đổ không quá 1,5m để tránh đá đi trước, xi cát đi đằng sau, như thế vữa bê tông bị rời nhau ra, ko đảm bảo chất lượng. Đổ từ xa về gần, để đảm bảo người và phương tiện không đi lại trên kết cấu bê tông vừa đổ xong.

Đầm bê tông: đầm bê tông làm cho khối bê tông đồng nhất, đặc chắc, đảm bảo bê tông không bị rỗng bên trong, rỗ bên ngoài, bê tông bám chắc vào cốt thép để toàn khối bê tông cốt thép cùng chịu lực. Đầm bê tông thường sử dụng các loại: đầm dùi dùng để đầm móng, dầm, cột; đầm bàn dùng để đầm sàn.
Chương 2: Quản lý xây nhà
1. Quản lý chất lượng công trình
Trong quá trình xây nhà, cần phải thường xuyên thực hiện giám sát, kiểm tra bởi đây là khâu vô cùng quan trọng. Đặc điểm của quá trình thi công phần thô là rất khó, thậm chí không thể sửa chữa lại thêm vào đó nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ bền của công trình sau này. Quá trình giám sát này phải được thực hiện từ phía chủ nhà, người thân chủ nhà bao gồm việc ký nghiệm thu, (nghiệm thu vật liệu đầu vào, nghiệm thu theo trình tự thi công công việc, nghiệm thu theo từng công việc và nghiệm thu hạng mục công việc) Đồng thời phải tiến hành bảo dưỡng cho vữa và bê tông bởi quá trình xây dựng tốt vẫn cần phải được bảo dưỡng tốt và liên tục. Một số cách bảo dưỡng chủ yếu là phun nước lên bề mặt, che chắn giữ ẩm liên tục bằng cách phủ bạt, bao bố ướt hay bao ni lông hoặc sử dụng hợp chất dưỡng hộ lên bề mặt bê tông và vữa. Đối với bê tông phải bảo dưỡng liên tục trong thời gian ít nhất là 7 ngày còn với tường nền trát, láng vữa thì cần bảo dưỡng thường xuyên từ 3-7 ngày.
Ý Kiến Chuyên Gia
KTS Đặng Thu Phương: Đây là bản hướng dẫn rất chi tiết những việc mà gia chủ cần phải làm đối với căn nhà của mình. Như đã nói, cô chú, anh chị sẽ là người gắn bó với nó nhiều nhất và nó thật sự quan trọng với cô chú, anh chị nên hãy dành thời gian cho nó và đảm bảo chắc chắn rằng nó đạt đủ tiêu chuẩn như cô chú, anh chị mong muốn.
Kỹ sư Quách Văn Phi : Việc quan trọng nhất của chủ nhà đó là việc quản lý chất lượng, nếu quản lý chất lượng không thành công thì mọi công sức và tiền bạc sẽ đổ xuống sông, xuống biển hết. Chính vì vậy, chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu thi công đưa ra một loại văn bản hoặc một tiêu chuẩn dễ hiểu nhất để chủ nhà có thể tự mình kiểm tra chất lượng của mỗi bộ phận quan trọng trong ngôi nhà của mình. Chuyên viên Đoàn Đắc Long : Giai đoạn xây dựng trong phần thô là giai đoạn gian nan và cũng là một giai đoạn mà khách hàng cũng hay muốn thay đổi thiết kế nhất.
Chính vì vậy, muốn đảm bảo tiến độ giữa chủ nhà và nhà thầu thi công phải luôn tìmđược tiếng nói chung nhất trong khi triển khai. Việc quản lý, kiểm soát chất lượng trong khi xây dựng phần thô có tiển triển tốt đẹp được hay không sẽ phụ thuộc phần lớn vào sự ăn ý giữa chủ nhà và nhà thầu.

+ Kiểm tra Việc kiểm tra phải được thực hiện từ trong quá trình xây nhà, giám sát viên hoặc chủ nhà nên thường xuyên kiểm tra khối lượng, chất lượng, quy cách, kiểu dáng. Khi công trình hoàn thành và trước khi bàn giao, chủ nhà nên cùng giám sát và chủ thầu kiểm tra đối chiếu lại cùng bản vẽ và những nội dung phát sinh thật chi tiết. Kiểm tra theo từng hạng mục thi công.
Ví dụ:
Kiểm tra thép đã đúng thiết kế chưa trước khi đổ bê tông. Kiểm tra Mác bê tông vào lúc đổ bê tông.
Kiểm tra công tác xây tô có đúng thiết kế hay không.
Kiểm tra công tác lắp đặt hệ thống kỹ thuật.
Kiểm tra công tác hoàn thiện.
+ Nghiệm thu
Việc nghiệm thu phải được thực hiện đối với từng công việc, từng bộ phận, từng hạng mục công trình, nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng theo quy định của pháp luật. Các bộ phận bị che khuất của công trình phải được nghiệm thu và vẽ bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo. Những giấy tờ này cũng là cơ sở pháp lý để xin hoàn công sau đó. Hãy căn cứ vào thỏa thuận và hợp đồng của các bên để tiến hành nghiệm thu một cách cẩn trọng và chi tiết. Nghiệm thu các hạng mục thi công, từ bê tông, xây tô, hệ thống kỹ thuật, hoàn thiện, xem đúng yêu cầu thực tế hay không và được tiến hành bởi chủ nhà, đơn vị giám sát, đơn vị thi công.
2. Quản lý chi phí khi xây nhà
Xây nhà - làm cách nào để quản lý chi phí hiệu quả
Giống như việc thành lập công ty, đổ tiền vào thị trường chứng khoán hay thu mua bất động sản, chi phí xây dựng nhà ở cũng được xem là một khoản đầu tư, không thể đem lại lợi nhuận bằng những con số nhưng lại là lợi ích vĩnh viễn, một khoản đầu tư trọn đời. Chính vì thế, bài toán này tưởng như đơn giản nhưng không hề dễ giải quyết.
Bởi thiếu khả năng kiểm soát chi phí xây nhà đồng nghĩa với tự dồn mình vào những tình huống tiến thoái lưỡng nan: nhà đang thi công thì hết tiền, xây xong nhà nhưng các mục đích khác không thể thực hiện… Vậy phải làm thế nào để quản lý hiệu quả chi phí xây nhà?
1. Tìm kiếm đơn vị thiết kế có kinh nghiệm & sáng tạo
Tại sao đây là việc đầu tiên cô chú, anh chị phải làm? Thực tế là kinh nghiệm của Kiến trúc sư chính là giải pháp tiết kiệm tiền cho cô chú, anh chị. Nếu cô chú, anh chị chọn đúng chuyên gia đồng nghĩa với cô chú, anh chị sẽ có giải pháp tối ưu nhất về mặt kiến trúc, thi công, thậm chí là đầu tư. Điều này đồng nghĩa với cô chú, anh chị không phải chi phí cho những khoản như: đập phá vì không đúng ý mong muốn, phát sinh chi phí nhân công, phát sinh chi phí vật tư, tiết kiệm chi phí vật liệu…với một số KTS cô chú, anh chị thậm chí còn được họ tư vấn giải pháp tiết kiệm chi phí
năng lượng cho toàn bộ công trình (thông gió, điều hòa…) bằng một giải pháp kiến trúc phù hợp.
Đảm bảo rằng KTS có kinh nghiệm sẽ làm việc hiệu quả với các đối tác khác như:

nhà thầu xây lắp, nhà cung cấp vật tư và thiết bị, cơ quan công quyền…. Sẽ được cung cấp một bộ hồ sơ thiết kế chi tiết đảm bảo cho việc bóc tách dự toán kỹ lưỡng, không thiếu hụt. Sẽ có được sự tham gia của KTS trong vai trò giám sát tác giả trong suốt thời gian thi công công trình. Sẽ tiết kiệm tiền điện thoại : bởi cần thì cô chú, anh chị chỉ cần hỏi KTS, thay vì bốc máy đi gọi hỏi han khắp nơi sẽ giảm stress rõ ràng, KTS sẽ giúp cô chú, anh chị
gánh phần lớn sự nhọc nhằn trong quá trình lên ý tưởng, tư vấn xây dựng, nội thất, cảnh quan và thậm chí là shoping đồ vật liệu xây dựng. Vậy cô chú, anh chị còn chần chừ gì nữa, hãy bắt đầu việc liên lạc với KTS thôi.
2. Cần có một bảng dự toán công trình
Bảng dự toán này là điều bắt buộc phải có, rất nhiều chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu làm thi công “cuốn chiếu”, KTS thiết kế cuốn chiếu , họ coi thường bảng thẩm tra dự toán công trình, và điều này trực tiếp làm phát sinh chi phí thi công của họ. Hãy luôn có một bảng dự toán thi công công trình trong tay. Một bảng dự toán tiêu chuẩn phải có:
- Đầu mục các công việc thi công với các thông tin về: chi phí vật tư thực hiện, chi phí nhân công, chi phí thiết bị máy móc ( nếu có ), chi phí quản lý dự án, chi phí phát sinh ( khoảng 5-10% ).
- Các miêu tả chi tiết về vật tư và trang thiết bị bao gồm: nguồn gốc xuất sứ, chủng loại trang thiết bị, tên kỹ thuật , số lượng và đơn giá…cô chú, anh chị hãy cẩn thẩn kiểm tra mục này vì chỉ cần sai một chút về các yếu tố trên thì đơn giá vật tư đã thay đổi khác biệt.
- Các tiểu mục công việc chi tiết trong các đầu mục: việc này giúp cô chú, anh chị hình dung được các công tác thực hiện đầu việc trên, qua đó tiết kiệm được thời gian, tiền bạc thực hiện công việc.
3. Cần có giám sát thi công chuyên nghiệp Hãy hình dung công việc của cô chú, anh chị đã bắt đầu, tuy nhiên bản vẽ đã có
nhưng đội thi công liệu có làm đúng như yêu cầu thiết kế không ? Liệu có đúng chủng loại vật tư ? Đúng quy trình qui cách ? …

Khi này cô chú, anh chị sẽ cần tới người giám sát công trình cho mình, đơn giản họ sẽ giúp cô chú, anh chị:
- Kiểm soát được vật tư và kỹ thuật tại công trường: điều này đảm bảo công trình được thi công như bảng dự toán đã đưa ra
- Giám sát thợ thi công đúng và đảm bảo qui trình: đảm bảo không sai sót, hạn chế phải sửa chữa, giảm thiểu được những rủi ro lâu dài về sau.
- Tư vấn và giám sát công việc ở ngay tại công trường: giảm thiểu cô chú, anh chị phải trực tiếp tham gia vào công tác thi công, giảm căng thẳng….
- Hỗ trợ công tác nghiệm thu và quản lý chất lượng thi công.
- Giúp giữ được tiến độ thi công công trình …..và rất nhiều việc khác nữa…Có một cộng sự như vậy cô chú, anh chị sẽ tiết kiệm được kha khá chi phí phát sinh do sai sót và sửa chữa nhưng quan trọng hơn là cô chú, anh chị tiết kiệm được thời gian của cả dự án lẫn bản thân mình. Nhiều người đơn giản là gọi người thân lên kiểm tra, nhưng thực tế là dù gần gũi, nhưng thường những người này không đảm bảo được cho cô chú, anh chị là họ đủ kiến thức để đứng vào vai trò giám sát thi công.
4. Cần có kế hoạch mua sắm thông minh

Mùa xây dựng đến, hãy tham khảo tất cả các nhãn hàng, dòng hàng chuẩn bị có sale-off, hãy chuẩn bị sớm một kế hoạch shopping cô chú, anh chị sẽ tiết kiệm kha khá. Lên được danh mục mua sản phẩm, chọn mùa để mua sắm, nhờ đúng người, đúng thời điểm đó chính là cách giúp cô chú, anh chị tiết kiệm tiền. Hãy chọn những nhãn hàng tương đương nếu thực sự cô chú, anh chị không quá quan tâm tới các thương hiệu thì ngoài kia có rất nhiều lựa chọn hấp dẫn mà giá thành lại chỉ bằng 1/2 thậm chí là rẻ hơn. Hãy khai thác các diễn đàn, facebook page, group để nắm được thông tin và có chiến lược mua sắm hiệu quả, tôi đã từng chứng kiến những khách hàng trong một group tập hợp lại để mua đủ khối lượng yêu cầu của nhà cung cấp nhằm để đạt chỉ tiêu % giảm giá cao nhất…và còn nhiều phương thức khác nữa. Nên biết cách khai thác công ty tư vấn thiết kế của Kiến trúc sư, hãy cùng họ đi mua sắm trang thiết bị, đó là một chiến lược đúng đắn bởi nó sẽ đảm bảo cho cô chú, anh chị công trình thực tế sát nhất với thiết kế, ràng buộc được trách nhiệm của người KTS. Tin tôi đi, họ sẽ giúp cô chú, anh chị kiểm soát được sự bốc đồng, giúp giữ cho budget của cô chú, anh chị trong hạn mức tối đa.
5. Sổ sách chính xác
Mọi khoản thu chi đều cần đảm bảo là có hóa đơn, chứng từ 03 bên: cấp vật tư, giám sát, thi công Kiểm soát chi phí từng đầu việc: Hãy đảm bảo các vật tư cũng như chi phí nằm trong giới hạn của dự toán, cô chú, anh chị hình dung là dự toán

không hoàn toàn đúng 100% so với thực tế, tuy nhiên đó chính là hạn mức mà cô chú, anh chị phải giữ để số tiền không thể lên tuột khỏi tay cô chú, anh chị được. Biết cách tạm ứng: phải đánh giá được khối lượng công việc thực tế, hãy đảm bảo là phần tạm ứng của cô chú, anh chị vừa đủ, không quá hạn mức rủi ro đối với nhà thầu. Thông thường hãy giữ lại cho cô chú, anh chị tỷ lệ sau khi hoàn tất công trình phù hợp đảm bảo cho nhà thầu phải xong viêc với chất lượng tốt nhất.
----------------------------------
Đa số những ai lần đầu tiên xây nhà đều có quan tâm lớn nhất là : "Căn nhà của mình sẽ tốn hết bao nhiêu tiền nhỉ ?". Để trả lời câu hỏi này một cách chính xác thật không dễ tí nào, thậm chí đến những nhà thầu nhiều năm kinh nghiệm thì con số dự báo không bao giờ đảm bảo chính xác 100%. Lý do là vì quá trình xây dựng một căn nhà thường có thời gian kéo dài từ 3 - 9 tháng, nên việc thay đổi giá cả vật liệu (phần thô và hoàn thiện) trong quá trình xây dựng là một điều thường xuyên xảy ra. Ngoài ra, để hoàn thành một căn nhà cũng cần có chi phí cho nhân công xây dựng, mà năng suất của thợ phụ thuộc vào tay nghề, sức khỏe và thậm chí cả thời tiết nữa. Do có nhiều yếu tố làm ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm nên việc xác định chi phí xây dựng thường có những sai lệch nhất định, những nhà thầu nào có kinh nghiệm lâu năm, đội ngũ tay nghề thợ thuyền tốt, quản lý chặt thì thường ước lượng chi phí chính xác đến khoảng 90% - 95% là tối đa.Trên thực tế, việc ước lượng chi phí xây nhà có chính xác hay không phụ thuộc rất
nhiều vào trình độ quản lý của gia chủ. Bởi vì giữa ước lượng (mang tính chất dự báo) và thực tế bao giờ cũng có sự chênh lệch nhất định do các yếu tố khách quan và các yếu tố chủ quan. Các yếu tố khách quan thường là tình hình kinh tế vĩ mô biến động khiến cho giá nguyên vật liệu hoặc giá nhân công thay đổi. Tuy nhiên, nếu quan sát thêm tình hình thị trường trong những năm gần đây thì giá cả vật liệu xây dựng không biến động nhiều. Do đó, các yếu tố khách quan từ thị trường hầu như ảnh hưởng không nhiều đến giá thành xây dựng. Điều đó suy ra rằng, nếu một công
trình bị phát sinh chi phí từ 20% trở lên thì phần lớn nguyên nhân xuất phát từ các yếu tố chủ quan là kinh nghiệm ước tính và khả năng quản lý chi phí của chủ nhà. Công thức quản lý chi phí xây nhà ?
Công tác quản lý chi phí xây nhà nói riêng và quản lý chi phí nói chung phải tuân theo một công thức như sau : Lập kế hoạch chi phí: chủ nhà cần có một cái nhìn bao quát về toàn bộ các khoản mục chi phí để hoàn thành căn nhà của mình, từ đó mới có thể dự trù đầy đủ các khoản chi phí mà không bị thiếu sót. Dựa vào các khoản mục chi phí để hoàn thành căn nhà, chủ nhà có thể tiến hành theo nhiều cách khác nhau như tự thực hiện hoặc thực hiện một phần hoặc giao khoán toàn bộ cho các nhà thầu, các đơn vị tư vấn...
Ứng với mỗi cách khác nhau sẽ đòi hỏi yêu cầu kiến thức và kỹ năng khác nhau để quản lý chi phí hiệu quả.

Các chủ nhà không rành về xây dựng thường sẽ tìm các đơn vị thân tín để làm nhà cho mình và giao khoán toàn bộ công việc. Đối với những trường hợp này thì việc quản lý chi phí cũng tương đối nhẹ nhàng vì đơn giản chủ nhà chỉ cần tìm những đơn vị thân tín để báo giá công việc trọn gói và chọn ra đơn vị có giá tốt nhất. Lưu ý rằng đối với các hợp đồng trọn gói thì chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu đưa ra danh sách công việc chi tiết cũng như chủng loại chất lượng của từng sản phẩm để dễ dàng so sánh và theo dõi trong quá trình thi công. Nếu chủ nhà muốn tự mình xây nhà thì việc lập kế hoạch chi phí sẽ trở nên phức tạp hơn rất nhiều. Để có thể lập kế hoạch chi phí đòi hỏi chủ nhà phải có bản vẽ thiết kế chi tiết. Dựa trên thiết kế chi tiết, chủ nhà sẽ lập dự toán chi tiết các công việc sẽ thực hiện trong quá trình thi công. Ứng với mỗi công việc sẽ cần một khối lượng vật tư, nhân công và thiết bị thi công nhất định. Khối lượng này chính là cơ sở để dự trù và quản lý chi phí trong quá trình thi công. Nếu muốn thực hiện ước lượng theo phương thức này, chủ nhà nên thuê một bên tư vấn có kinh nghiệm để kết quả ước tính được chính xác.
Thực hiện: Dựa trên kế hoạch đã đề ra, chủ nhà tiến hành thực hiện từng bước theo kế hoạch. Lưu ý trong giai đoạn này, việc giám sát chất lượng công việc thực hiện là rất cần thiết vì nó sẽ quyết định đến chi phí bảo trì cho công trình về sau.
Giám sát: Dựa trên kế hoạch đề ra và kết quả thực hiện công việc theo thời gian, chủ nhà hoàn toàn có thể so sánh để biết được chi phí cho công việc đã thực hiện có tương xứng với kế hoạch đã đề ra hay chưa ? Nếu như chi phí thực hiện đang vượt
so với kế hoạch đề ra ban đầu thì cần phải tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra các phương án điều chỉnh.

Điều chỉnh: Việc điều chỉnh kế hoạch chi phí sẽ dựa trên kết quả theo dõi tiến trình thực hiện, và sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch thực hiện đối với các công việc tiếp theo nhằm đảm bảo chi phí thực hiện cho toàn bộ công trình đúng với kế hoạch ban đầu đã đề ra.
3. Quản lý tiến độ thi công
Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình
Quản lý tiến độ thi công xảy dựng công trình
Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình quy định tại Điều 31 [5], [7]:
1. Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng.
Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
2. Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ
xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.

3. Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ của dự án.
4. Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.
Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.
5. Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng công trình.
Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng.
4. Quản lý an toàn, vệ sinh môi trường
Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng
Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng quy định tại Điều 33 5], [7]:
1. Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và công
trình trên công trường xây dựng. Trường hợp các biện pháp an toàn liên quan đến nhiều bên thì phải được các bên thỏa thuận.
2. Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên công
trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bô’ trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.
3. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Người để xảy ra vi phạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
4. Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hướng dẫn, phổ biến các quy định về an toàn lao động. Đối với một sô’ công việc yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động thì người lao động có phải giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao động. Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa được đào tạo và chưa được hướng dẫn về an toàn lao động.
5. Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động, an toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường.

6. Khi có sự cô’ về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên có liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về an toàn lao động theo quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại do nhà thầu không bảo đảm an toàn lao động gây ra.
Quản lý môi trường xây dựng
Quản lý môi trường xây dựng quy định tại Điều 34 [5], [7]:
1. Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định.
2. Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che
chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường.
3. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện pháp báo vệ môi trường.
4. Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi công
xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.