Cách chọn hình thức giao thầu và nhà thầu xây nhà sửa nhà phù hợp

                          CHỌN HÌNH THỨC GIAO THẦU VÀ CHỌN NHÀ THẦU XÂY NHÀ, SỬA NHÀ PHÙ HỢP
1. Chọn hình thức giao thầu: khoán trọn gói, khoán trọn gói phần thô thuê nhân công hoàn thiện, hay tự mua vật tư giao khoán nhân công?
Tôi đang có ý định xây nhà riêng. Tôi muốn hỏi hình thức xây nhà trọn gói có ưu, nhược điểm gì. Chất lượng công trình có đảm bảo không. Trong quá trình xây nhà, tôi có phải thuê thêm giám sát thi công hay không?
Các anh chị từng làm nhà có kinh nghiệm xin chia sẻ giúp tôi quyết định dễ dàng hơn.

Đó là câu hỏi của rất nhiều khách hàng đã trao đổi trên diễn đàn của chúng tôi thời gian qua.
Xây nhà trọn gói là hình thức chủ nhà khoán gọn cho nhà thầu làm mọi công việc xây dựng ngôi nhà, chủ nhà chỉ việc xách va ly vào ở. Đây là hình thức khoán giúp chủ nhà tiết kiệm được thời gian, công sức, với những nhà thầu uy tín chất lượng công trình được đảm bảo. Tiết kiệm thêm cả tiền bạc nữa, bởi nếu tự làm nhà cô, bác, anh, chị phải lo toan nhiều thứ xi măng, sắt thép, phá dỡ, chỉ đạo, giám sát…không còn thời gian, sức lực để làm được việc gì ra tiền, khi thuê khoán chủ nhà vẫn có thời gian để làm việc của mình, hàng tháng tiền vẫn về đều đều. Bởi vậy, hình thức khoán xây nhà trọn gói phù hợp với những khách hàng không có thời gian và chuyên môn xây dựng. Khi xây nhà trọn gói cô, bác, anh chị cần lưu ý:
1. Về thiết kế: Thiết kế chuẩn từ kiến trúc, đến thiết kế kết cấu, điện nước, điều hòa phải thật chi tiết, càng chi tiết càng tốt, từ quy cách nối thép, mác bê tông, gạch xây…đến vật liệu hoàn thiện như gạch ốp lát của hãng nào, kích thước ra sao, loại mấy…có như vậy thì việc xây dựng và kiểm soát chất lượng (theo thiết kế) mới đem lại kết quả tốt nhất.
2. Chọn nhà thầu uy tín: xem các công trình tương tự họ đã thi công, mắt thấy tai nghe là ổn nhất, tìm hiểu đội ngũ kỹ sư, thợ thuyền của họ ra làm sao. Cụ thể thì có các tiêu chí đánh giá nhà thầu xem tại đây.
3. Hợp đồng: tốt nhất là có dự toán thi công (báo giá) chi tiết các công việc, làm đâu tính đó. Các công việc phát sinh thì phải thỏa thuận, có giấy tờ và chốt chi phí trước khi làm. Hợp đồng ngoài báo giá, còn có tiến độ, cam kết chất lượng (yêu cầu kỹ thuật thi công), chi tiết vật tư sử dụng tại công trình và chế độ bảo hành, bảo trì nữa.
4. Thuê giám sát có chuyên môn, kinh nghiệm: Cuối cùng là nên thuê giám sát, đừng ngại tốn kém khâu này. Một người giám sát kinh nghiệm đảm bảo nhà thầu thi công đúng, kiểm tra vật liệu đầu vào, kiểm tra khối lượng phát sinh (nếu có) và kịp thời có biện pháp xử lý những sự cố hoặc những thay đổi có thể xảy ra tại công trình.

Cho dù trọn gói dịch vụ nào: 1. tự mua vật liệu, thuê nhân công xây nhà; 2. khoán trọn gói phần thô thuê nhân công phần hoàn thiện; 3. Khoán trọn gói – chìa khóa trao tay thì điều quan trọng nhất trong hành trình xây nhà vẫn là người cầm lái đó là chủ gia đình. Chủ nhà cần có thiện chí, tôn trọng công việc của nhà thầu để cùng nhau làm việc. có như vậy mới giúp cô, bác, anh chị xây dựng một ngôi nhà tốt nhất. Bài viết sau chúng tôi sẽ phân tích và so sánh giữa các gói xây nhà: 1. tự mua vật liệu, thuê nhân công xây nhà; 2. Thuê khoán trọn gói phần thô, thuê nhân công phần hoàn thiện; 3. Thuê khoán trọn gói – chìa khóa trao tay. Để quý, cô bác, anh chị có thể lựa chọn cho gia đình mình hình thức xây nhà phù hợp. a. Khoán nhân công, khoán trọn gói hay khoán trọn gói phần thô thuê nhân công hoàn thiện Em lần đầu xây nhà, hiện em rất phân vân vì không biết nên chọn gói thầu nào. Chọn gói thầu chìa khóa trao tay với giá dao động từ 5-6tr/m2 theo yêu cầu thiết kế mà bên em đề ra thì có thể nói là nhà đẹp mức độ khá, đơn giản nhưng hiện đại. Nhưng có nhiều thông tin khuyên nên chọn gói thầu tính theo công thợ, đâu đấy giá thị trường 900-hơn 1 triệu/m2 thì phải. còn vật tư vật liệu trang thiết bị mình tự lo, cảm thấy yên tâm hơn do tự tay mình chọn nhưng có đại lý vật liệu cũng hay trộn gạch non với gạch già, sắt thép non với sắt thép già, khiến em bối rối quá. Sợ tính theo gói chìa khóa trao tay thì dễ bị nhà thầu dùng thủ thuật khiến mình bị thiệt nhiều. nhất là về vật tư vật liệu. Thuê công thợ thì sợ gặp phải đội thợ kém làm sai, làm ẩu (vì thợ chỉ làm tay quen không biết đọc bản vẽ thì sao xây được nhà) Vậy nhờ các anh, chị cho em lời khuyên, chuyện xây nhà là chuyện cả đời nên em cần phương án nào yên tâm về lâu về dài anh, chị ạ :) Trên đây là ý kiến thu hút rất nhiều sự trao đổi của các cô, bác, anh, chị trên diễn đàn của chúng tôi. Nay chúng tôi tổng hợp lại để quý cô, bác, anh, chị tiện theo dõi và để mọi người có thể chọn cho nhà mình gói thầu xây nhà hợp lý. Hãy là người xây nhà thông minh Lựa chọn nào cũng có thể có rủi ro, để giảm thiểu rủi ro trước khi xây nhà hãy là người xây nhà thông minh, tự mình tìm hiểu về quy trình xây dựng một ngôi nhà với
những kiến thức cơ bản về thiết kế, xây nhà (thiết kế như nào là hợp lý, vật liệu làm nhà thế nào là tốt, đến làm móng, làm sắt thép, bê tông, xây trát, ốp, lát, sơn bả, điện nước như thế nào thì đạt chất lượng) hoặc có thể nhờ - thuê người có chuyên môn, kinh nghiệm về xây dựng tư vấn giúp.
Khi là người xây nhà thông minh cô chú, anh chị biết thế nào là bản thiết kế kiến trúc tốt, phù hợp với yêu cầu sử dụng của gia đình.
Khi là người xây nhà thông minh, cô chú, anh chị biết cách lựa chọn một nhà thầu tốt, các tiêu chí lựa chọn nhà thầu xem tại đây.

Khi là người xây nhà thông minh, cô chú, anh chị biết thế nào là vật liệu tốt, dù tự mua vật liệu từ đại lý, hay nhà thầu xây trọn gói đưa vào công trình cô chú, anh chị sẽ không còn sợ đại lý hoặc nhà thầu trà trộn vật liệu kém chất lượng vào nữa. Khi là người xây nhà thông minh, cô chú, anh chị biết cách giám sát chất lượng công trình nhà mình, tự giám sát hoặc thuê người giám sát. Khi là người xây nhà thông minh, cô chú, anh chị biết cách làm hợp đồng: chi tiết rõ ràng về vật liệu sử dụng cho công trình; chất lượng sản phẩm; bảo hành, bảo trì. Cho nên, dù chọn gói thầu nào đi nữa, trước hết quý cô, bác, anh, chị cần là người xây nhà thông minh. Đó mới chính là cái gốc của vấn đề mà chúng ta đang trao đổi.
Lựa chọn gói thầu phù hợp Khi cô chú, anh chị là người xây nhà thông minh, thì vấn đề còn lại chỉ là việc cân nhắc xem sức khỏe, thời gian, tiền bạc của gia đình phù hợp với gói thầu nào.
Phương án 1: Tự mua vật liệu, thuê công thợ: rẻ và cảm thấy yên tâm hơn thuê trọn gói, nhưng cái gì cũng phải lo, mệt mỏi và mất rất nhiều thời gian. Hợp đồng với thợ cần phải rõ ràng, chi tiết cụ thể giá cả, phát sinh công việc thì tính thế nào, có bao nhiêu thợ thường xuyên làm việc tại công trình để đảm bảo tiến độ. Cần thuê và điều phối các đội thợ khác nhau cho nhịp nhàng, thợ nề, thợ điện nước, thợ điều hòa,
thợ thạch cao, thợ sơn bả, thợ gỗ, thợ sắt.
Phương án 2: Thuê trọn gói chìa khóa trao tay: đỡ mệt, nhanh và nhàn, có thời gian để làm ăn, có thể tốn hơn một tí tất nhiên chọn công ty uy tín, hợp đồng chi tiết rõ ràng về vật liệu sử dụng, chất lượng sản phẩm, bảo hành, bảo trì;
Phương án 3: khoán trọn gói phần thô, thuê nhân công phần hoàn thiện: Khoán trọn phần thô trước. Phần hoàn thiện nên thuê nhân công và vật liệu phụ (xi, cát), vật liệu đặt tiền, gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh…có thể tự mua. Hợp đồng càng chi tiết, rõ
ràng càng tốt. Dù mới xây nhà lần đầu hay là lần thứ hai, thứ ba tất cả chúng ta ai cũng đều mong ngôi nhà của nhà mình vật liệu dùng loại tốt, thợ lành nghề làm đẹp mắt, công trình làm xong khiến ai cũng ưng ý. Chúc quý cô, bác, anh chị sớm chọn cho nhà mình một nhà thầu xây dựng ưng ý và mau có nhà mới!
2. Chọn nhà thầu xây nhà: tiêu chí lựa chọn nhà thầu
Có thể lựa chọn nhà thầu thông qua những người đã có kinh nghiệm xây nhà rồi như người thân, cô chú, anh chị bè, đồng nghiệp hoặc các kiến trúc sư có kinh nghiệm. Có thể đi tham quan thực tế một số công trình nhà thầu đã thực hiện. Quan sát và hỏi chủ nhà các thông tin cần thiết.
Lựa chọn nhà thầu lành nghề, thi công có uy tín. Giá cả phải chăng và đảm bảo tiến độ công trình.

Ký kết hợp đồng và chuẩn bị xây dựng: Chuyển hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu. Nhà thầu lập bảng dự toán chi phí nhân công và khối lượng. So sánh bảng chi phí của nhà tư vấn thiét kế và nhà thầu để biết rõ chi phí từng mục có hợp lý. Tùy vào điều kiện thời gian, có thể ký hợp đồng thi công theo một trong ba
phương thức sau:
+ Chìa khóa trao tay: giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công cho nhà thầu.
+ Chủ nhà lo một phần vật tư như sơn, thiết bị bếp, điện, nước, gỗ và nhà thầu thi công và lo một phần vật tư của phần thô.
+ Chủ nhà lo vật tư và nhà thầu chỉ thực hiện thi công: chủ nhà sẽ tự liên hệ đặt mua gạch, xi măng, sắt thép, đá, sạn… và nhà thầu chỉ tính công thi công. Cần yêu cầu nhà thầu lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật tư theo từng thời điểm để đôn đốc cho kịp tiến độ. Cần xem xét kỹ điều kiện thanh toán theo thời gian hay theo khối lượng công trình, đồng thời cần làm rõ các cách tính chi phí phát sinh phòng khi có sự thay
đổi. Các công trình thông thường kéo dài từ 4-6 tháng, biệt thự lớn có thể kéo dài
cả năm. Những tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây nhà
1. Nhà thầu đã từng thi công các công trình tương tự, có kỹ thuật giám sát và tổ chức thi công tại công trình, công nhân đúng chủng loại và lành nghề.
2. Không sử dụng một tốp thợ để làm một công trình từ đầu đến cuối mà phải sử dụng các tổ đội chuyên môn hóa cao, mỗi tổ có công việc riêng biệt: tổ thi công ép cọc, tổ thi công phần nề, tổ điện nước, tổ điều hòa, tổ thi công thạch cao, tổ thi công sơn bả, tổ thi công cơ khí…
3. Người kỹ thuật thi công của nhà thầu phải thường xuyên có mặt tại công trường để điều phối công việc, giám sát chất lượng từng hạng mục thi công. Cán bộ kỹ thuật phải hiểu rõ biện pháp thi công và luôn bám sát từng phần công việc dù là nhỏ nhất nhằm tạo nên một căn nhà chất lượng nhất, không bị lỗi kỹ thuật khi thi công. Cán bộ kỹ thuật phải là người biết tổng hợp, biết phân tích, biết chủ động thay đổi thiết kế cho phù hợp với điều kiện thực tế thi công cũng như kịp thời hiệu chỉnh các sai sót của nhà thầu tư vấn thiết kế.
4. Nhà thầu phải có Yêu cầu kỹ thuật thi công công trình theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam – đính kèm vào hợp đồng, thi công và nghiệm thu các công việc nghiệm thu vật liệu đầu vào, nghiệm thu từng công việc xem có đạt yêu cầu hay chưa và nếu

cô chú, anh chị yêu cầu, người kỹ thuật phải có khả năng giải thích cho cô chú, anh chị rõ từng cách nghiệm thu, quản lý chất lượng.
5. Điều cuối cùng, cô chú, anh chị phải chắc chắn đang làm việc với những con người yêu nghề và có tay nghề cao, yêu sự hoàn hảo, có kinh nghiệm quản lý và sẵn sàng hợp tác khi bị phát hiện ra lỗi. Bản thân cô chú, anh chị cũng phải tỏ rõ là một
người có thiện chí, tôn trọng công việc của người khác để cùng nhau làm việc. Đây là điều khó khăn nhưng là điều cần phải có để có thể giúp cô chú, anh chị tạo dựng một chốn an cư tốt nhất. Tiêu chí nào để lựa chọn nhà thầu cho tổ ấm của cô chú, anh chị? Sau khi đã hiện thực hoá ý tưởng về ngôi nhà thông qua bản vẽ thiết kế xây dựng, công việc quan trọng tiếp theo là lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng. Những ai đã
từng xây nhà phải thừa nhận rằng chọn được một nhà thầu thi công uy tín, chất
lượng quả là điều không dễ dàng. Chia sẻ với VXCS, Anh Bùi Nhơn – Giám đốc công ty Xây dựng Lê Nguyễn – nhà thầu với 30 năm kinh nghiệm đã có một số góp ý cho chủ nhà về tiêu chí lựa chọn nhà thầu phù hợp.Kinh nghiệm thi công
Mỗi nhà thầu sẽ có một thế mạnh riêng, một số nhà thầu sẽ chuyên về biệt thự, nhàphố; một số khác chuyên về văn phòng, cửa hàng và khách sạn. Những nguồn tin cậy để tìm hiểu thông tin nhà thầu là: yêu cầu xem các hợp đồng đã xây dựng các công trình tương tự; Giấy phép kinh doanh; Hồ sơ năng lực và Chứng chỉ hành nghề; Những công trình thực tế đã thi công. Từ đó chủ nhà sẽ dễ dàng sàng lọc được nhà thầu uy tín và phù hợp với sở thích của mình. Thường số năm kinh nghiệm của nhà thầu càng cao thì kinh nghiệm trong quản lý công việc và xử lý tình huống thực tế sẽ
càng chuyên nghiệp hơn. Cam kết thi công đúng tiến độ Để đảm bảo nhà thầu thực hiện thi công đúng như tiến độ cam kết, trước khi kí kết hợp đồng, chủ nhà và nhà thầu trao đổi với nhau về tiến độ thi công từng hạng mục cụ thể. Đồng thời, tất cả thoả thuận phải được ghi lại bằng văn bản và có chữ kí xác nhận của hai bên. Để cho sự cam kết được đảm bảo chắc chắn, chủ nhà nên đưa ra quy định mức phạt theo % giá trị hợp đồng khi nhà thầu có dấu hiệu trì hoãn, thi công chậm tiến độ. Trên cơ sở nội dung tiến độ thi công đã cam kết, chủ nhà chủ động tự giám sát để nắm rõ tình hình thi công.
Giá cả phù hợp với ngân sách Để tiến hành thi công xây dựng một công trình cần có 2 yếu tố cơ bản là vật tư và nhân công. Trên thị trường hiện nay, có ba phương án thuê nhà thầu thi công với mức giá khác nhau:

• Nhận thầu nhân công: Nhà thầu thi công chỉ cung cấp nhân công, phần vật tư như cát, đá, xi măng, gạch, … do chủ nhà cung cấp từ phần thô đến hoàn thiện. Theo phương án này để có mức giá sát với thị trường nhất, chủ nhà phải tham khảo rất kỹ lưỡng ý kiến từ kiến trúc sư cũng như tìm hiểu các mức giá của nhiều nhà thầu thi công và cửa hàng vật liệu xây dựng tại thời điểm thi công.
• Nhận thầu thi công phần thô: Nhà thầu cung cấp vật tư phần thô và toàn bộ nhân công chủ nhà cung cấp vật tư phần hoàn thiện. Chủ nhà nên thống nhất một giá trong suốt quá trình xây nhà và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi ký hợp đồng.
• Nhận thầu toàn bộ: Nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công toàn bộ cho đến khâu hoàn thiện. Với phương án này, với mức giá cố định thoả thuận khi kí kết hợp đồng (chủng loại vật tư, nguồn gốc, chất lượng, xuất xứ…), hầu như mọi chi phí bỏ ra để thi công chủ nhà đã giao trọn cho nhà thầu.
Anh Nhơn cho biết tại khu vực HCM loại hình nhận thầu phổ biến nhất hiện nay là nhận thầu thi công phần thô và nhận thầu toàn bộ. Giá cả của 2 hình thức này sẽ cao hơn so với nhận thầu nhân công nhưng sẽ giúp chủ nhà giảm bớt được rất nhiều gánh nặng trong việc lựa chọn, quản lý vật liệu và tiết kiệm được thời gian, sức lực. Chủ nhà khi chọn hình thức này phải thỏa thuận bảng quy định chủng loại vật tư, giá cả, xuất sứ và thương hiệu với nhà thầu trước khi quyết định. Nhân sự của nhà thầu
Chủ nhà cần biết có biết bao nhiêu nhóm nhân công tham gia xây dựng để thương lượng và định giá dễ dàng hơn. Những nhóm nhân công cơ bản là nhóm nhân công phá dỡ, nhóm nhân công đào móng, nhóm nhân công đóng cọc, nhóm nhân công
đóng cốt pha, đổ bê tông, thợ xây tô, thợ sơn, thợ điện... Nên chọn những nhà thầu có những nhóm nhân công chuyên về từng công đoạn xây dựng chủ chốt để đảm bảo hiệu quả làm việc và chất lượng của công trình. Ngoài chất lượng và tiến độ công trình, tiêu chí về an toàn lao động của nhà thầu
cũng không kém phần quan trọng vì nó ảnh hưởng tới sự tin tưởng của khách hàng và hình ảnh của công ty. Nhà thầu Lê Nguyễn luôn tin tưởng chọn bê tông tươi Holcim cho những công trình của mình vì yếu tố chất lượng cao, thương hiệu uy tín
và tiêu chuẩn an toàn lao động chuẩn mực.